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新国八条2周年记——沪楼市的嬗变和展望:大事记篇

来源:搜狐焦点网   发布时间:2013-01-21

[提要]今年1月26日,正值房地产市场调控措施“新国八条”出台两周年。“新国八条”出台后,楼市调控政策围绕其展开和深入,房地产市场的宏观调控成效也逐步显现。 独有策划“新国八条”二周年记——上海楼市的嬗变和展望系列专题,在新国八条出台两周年之际,从上海近两年的土地市场的变化、上海房地产市场发展的以及过去两年和新国八条息息相关的大事件入手,分析上海楼市近两年的嬗变,展望未来楼市政策和发展轨迹。

编者按:今年1月26日,正值房地产市场调控措施“新国八条”出台两周年。“新国八条”出台后,楼市调控政策围绕其展开和深入,房地产市场的宏观调控成效也逐步显现。

独有策划“新国八条”二周年记——上海楼市的嬗变和展望系列专题,在新国八条出台两周年之际,从上海近两年的土地市场的变化、上海房地产市场发展的以及过去两年和新国八条息息相关的大事件入手,分析上海楼市近两年的嬗变,展望未来楼市政策和发展轨迹。

本文通过展现和分析与新国八条息息相关的大事件,剖析“新国八条”推行2年来的成效和意义,呈现新国八条出台后上海楼市的跌宕起伏。

新国八条横空出世

新国八条问世:

国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分极速3d房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制*投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施,全称为《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,简称“新国八条”。

该政策主要提出了“对贷款购买第2套住房的家庭,首付款比例不低于60%”、“大力推广‘限房价、竞地价’方式”、全面限购等8条调控措施。该政策一出,瞬间引发业界巨大关注,调控趋紧的观点和言论也甚嚣尘上。

随着“新国八条”的出台,中国的房地产调控也达到了*力度。各地调控目标的出台,以及限购极速3d的不断增多,连续火爆两年的房地产市场也开始降温。2011年上海的楼市调控政策也围绕着“新国八条”出现了一定程度的加码。

上海率先试水房产税今年两会房产税试点或有突破

上海试水房产税

2011年1月28日,上海市人民政府颁布的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》正式实施。房产税征收范围包括:上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第2套及以上的住房,非上海市居民家庭在当地新购的住房且人均面积超过60平方米。

分析:在新国八条出台1天后,国内某知名房产网站对网友进行了“国八条出台后,房产税还会不会出台的调查”,七成(70.9%)网友认为虽然国八条出台,但之前房产税试点传言频出,政府一定会落实。

早在2010年12月7日,上海市相关部门负责人表示,上海已进入首批试点极速3d名单,但具体时间有待核心决定。

就在国八条出台两日后,1月28日,上海开始正式实施房产税试点。对此,网认为,房产税对楼市造成的冲击或被国八条稀释,调控一加一效果恐小于二。他认为房产税紧跟在“国八条”之后,不仅难以发挥叠加效果,连原有对市场的短期调控作用也存在被“架空”的因素。

尽管房产税的成效仍然众说纷纭,但房产税在试行将近两年之后从上海、重庆扩展至全国其他省市,似乎已经没有太多悬念。2012年12月25日,住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上明确表示,目前正在积极研究扩大房产税试点。

此前的11月20日,财政部部长谢旭人也撰文指出:“认真总结个人住房房产税改革试点经验,研究逐步在全国推开,同时积极推进单位房产的房产税改革。”

国务院相关部委频频吹风,房产税扩容方向已确,剩下的仅仅是时间和时机问题,甚至有消息称将在今年两会有进一步突破。 

“沪九条”让房地产楼市再次遇见“紧箍咒”

上海市政府于2011年2月1日出台了九项细则,落实“新国八条”房地产市场调控实施意见。

根据上海市政府公告,这份《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》(下称“沪九条”)重申了“新国八条”中关于限购、二套房首付提高、差别化信贷政策、营业税征收等要求。

“沪九条”亮点之一是,进一步明确了房产税收工作的推进。将根据不同的销售价格确定土地增值税预征率,做好土地增值税征收管理工作。核心对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供),进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

“沪九条”另一亮点在于,放宽了廉租住房准入标准、放宽经济适用住房申请准入标准,并将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核,进一步明确了考核问责机制。

分析:网认为,在国务院出台“新国八条”后,上海方面接连打出组合拳:房产税和“沪九条”,和国务院的发声不无联系。

“沪九条”的执行细则力度可谓十分强大,沪九条在之前的国八条或者是上海限购的基础上,又进一步增加了紧箍咒。原来上海家庭不论有多少套,都可新买一套;“沪九条”的执行可以说在原来的基础上又把一大批人排除在买房大军之外。

房企疯狂降价引发退房潮

房企疯狂降价

2011年10月,龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海多个楼盘陆续降价促销,降幅超过20%,而如此大幅度的降价则让刚购买上述楼盘的老业主郁闷不已,部分楼盘出现老业主集体抗议的场景。

分析:仲量联行跟踪的20个极速3d销售量显示,2011三季度传统的销售旺季上海的销售量反而小于二季度,于是进入9月份,更多的开发商开始随势进行降价。

年初的“新国八条”定调了2011年楼市调控的整体基调:坚决楼市调控不放松。在2011年10月初,国务院总理温家宝在广西南宁考察时强调,目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。

2011年10月中旬,首套住房按揭贷款利率上升已经成了一线极速3d基本趋势,北京、上海、广州等极速3d的多家银行均已跟进。认为,货币政策对楼价涨跌的作用要比其他因素远为重要。反过来,主要从货币政策着手,对调控楼市的功效也比其他政策远为有效。这是为什么2011年楼市调控比以往历次效果都要好的原因。而这个效果基本不是来自限购,而是来自收紧货币。这些调控收紧信号再次压制了市场的购买力,迫使开发商在10月份做出更大程度的降价。

“金九银十”风光不再

2011年冷清的楼市使得传统的“金九银十”风光不再。数据显示,9月上海新建商品住宅销售面积仅为56.95万平方米,同比下跌49.82%,交易量惨淡; 871万平方米的住宅可售面积也超过了2008年同期的水平。10月,上海商品住宅销售面积仅为46.13万平米,同比下降65.03%,销售量创下2008年同期以来较低水平。

分析:2011年1月26日“新国八条”及2月1日沪版细则出台:二套房首付提高至六成,将改善型买家的资金入市门槛再次提高;本市2套房以上及外地无税收证明暂停购房,不仅将原有部分客群置业计划暂缓或延后,也直接影响了诸多两年期置业者的楼市预期。沪上“一次性补税”购房被叫停,将原有限购令漏洞堵塞,外省市人口置业周期拉长。

地皇项目“割肉”入市

2012年3月12日,佘山珑原6折起售,5月末中海紫御豪庭采取成本价策略,在一定程度上促使上海房地产市场“以价换量”共识的形成,而到了8月,长甲地产63折跳水,则开始了高端楼盘2012年针对“首改型”的促销潮。

分析:认为,在房地产宏观调控大背景下,昔日拿下“地皇”的开发商面临较大的资金压力,造成2012年沪上地皇项目割肉入市,利润空间明显受到挤压。网预计未来的房价及整个房地产市场将回归理性,房地产行业的发展或更趋于健康。

沪首套房贷利率下调幅度加大

3月初,上海多家银行首套房贷利率出现了明显的下调痕迹,多家银行从基准利率下调至9折甚至85折,对于5月开始的住宅销售量一路上扬,房贷优惠功不可没。而随着年末的到来,房贷优惠利率回调又成为楼市发展的新的信号。

分析:在2012年3月初,央行要求全面落实差别化的住房信贷政策,明确银行必须保证首套商品普通住宅贷款,对符合条件的借款人要给予贷款,并且鼓励各家金融机构在基准利率和首套房优惠利率下限之间自主定价。

这是自2011年10月各家银行纷纷上调首套房利率以来,央行头次就此问题表态。对于刚需购房者而言,这无疑是一个大红包。

沪多豪宅降价近40%

4月份,记者发现沪上多家豪宅降价接近40%,引发业界巨大关注。据报道,徐汇滨江一豪宅项目,其4月份在8折的基础上再打75折,累计降幅达40%。位于陆家嘴的世茂滨江花园,每平方米销售价从2010年的8万元以上,跌至如今的5万元。不少沪上知名豪宅与两年前的房价高位相比,纷纷打出6折出售的旗号。

分析:在国八条出台后的宏观调控的背景下,上海房价大幅下跌的格局,已经从2011年10月份的远郊蔓延到*核心地段豪宅,上海房价全面大幅下跌的局势已经不可挽回。

导致豪宅价格下跌的主要原因是销售量的持续低迷。据统计,上海豪宅(均价5万以上的一手商品住宅)销售量在2010年4季度达到高锋的900套之后就逐季下滑。2012年一季度,豪宅的销售量创下了2009年2季度以来的较低水平,仅销售285套。

央行时隔3年半头次降息

2012年6月7日,中国人民银行宣布自2012年6月8日起降息,并调准存款和贷款利率的上下限。这被专家视为刺激经济的重要调控手段,同时也是利率市场化道路上的重要一步。

据公告,此次下调金融机构人民币存贷款基准利率,金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是央行自2011年7月7日将存款基准利率上调至3.5厘之后的头次降息。

分析:网认为央行急“降息”主要源于2012年5月份乃至第2季度宏观经济数据不乐观。在当时那个阶段,为了保证宏观经济“稳增长”,央行再次降息。“降息”后与年内三次“降准”形成市场叠加效应,适当释放市场“流动性”,以配合2.0版“四万亿”资金对于宏观经济“稳增长”的作用。

降息为购房者节省了一部分购房预算,这对于刚需购房者来讲,在“刺激刚需”首套房入市的政策背景下,首套房置业者应该还会继续在这个阶段入市。不过由于“降息”隔年调整的游戏规则,购房者真正节省购房预算是从2013年开始。

上海限购继续收紧:非沪籍单身人士不许购房

记者于2012年6月下旬从部分区房地产交易核心获悉,但凡单身、非上海籍购房者,无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明,已被列入购房限制范畴。在多次调整上海限购政策操作细节之后,留予“灰色操作方式”的空间已几近于无。

记者致电上海各区房地产交易核心以期求证,其中黄浦、静安、杨浦和宝山等各区明确回复,单身的非上海户籍居民无法购房。“即使是已经有缴纳1年以上个人所得税缴纳证明,或者社保证明的,也不能接受登记了。”相关工作人员称。

分析:据上海中原研究咨询部提供的数据,2012年5月1日至5月31日,上海一手住宅销售量为80.63万平方米,同比小幅下滑1.44%,环比则增长了31.99%。跟3月份的“小阳春”相比,增长0.92%。不过,与2006年至2009年期间相比,这一增长幅度远远逊于4年中任何一年的同期增长水准。

面对“成色不足”的传统楼市旺季,执行这一政策的设定初衷,不少业界人士觉得还是“难以捉摸”。 “或许这是一种在政策持续收紧的大势预期之下,各方执行机构自主操作的表现。”上海中原研究咨询部总监宋会雍认为。

压住楼市反弹新沪六条出鞘

2012年6月楼市的全面反弹引发了此轮调控或前功尽弃的担忧,国务院紧急派出督查组前往16省摸底调控政策执行情况。6月份上海商品住宅销售量大幅反弹,新建商品住宅价格在环比下降了8个月之后,开始出现正增长。

7月27日下午消息国务院督查组刚从核心出动,地方政府即急忙表态坚定楼市调控不放松。上海市政府办公厅7月27日下发通知,称下半年开展房地产调控政策执行情况检查,加强限购方面违法违规的查处力度。

上海市政府预告称,下半年会开展房地产调控政策执行情况检查,加强限购方面违法违规的查处力度。文件称,核心检查购房资格、“认房认贷”政策执行情况、土地增值税等税收征管情况,严肃查处提供虚假证明骗取购房资格以及违规发放二套、三套房贷等行为,确保各项政策落到实处。

分析:新沪六条中并没有出台任何新的调控政策,但是,就现有差别化住房信贷、税收和住房限售政策从“执行”层面再度强调从严,强调“去*化”的楼市调控政策的执行力度。其次,强调严格实施差别化住房税收政策,有可能从交易环节限制短期*客投机客炒房的现象。

在房价相对平稳期出台和实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持有环节相关税收征管,其主要目的还是为了抑制投机*性购房需求,从一定意义上讲这是楼市调控政策走向常态化、长效化的开始,标志着未来楼市“去*化”调控政策进一步走向常态化。

十八大定调房地产调控

11月12日下午,党的十八大新闻核心举行第四场记者招待会,聚焦民生话题中,再次明确:房地产调控现在还没想放松。

住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新表示,将坚持政府调控和市场调节相结合,加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系,促进房地产市场平稳健康发展,加快保障性安居工程建设,进一步加大农村危房改造力度,努力实现城乡居民住有所居。

分析:住建部长姜伟新的这番言论,意味着“去*化”的楼市调控政策应该还会继续执行,虽然各地频频“微调”,但并未对*性投机性需求起到鼓励入市的作用。限购、限贷不可能出现松动,楼市调控政策底线也不可能触动。

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