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北城刚需如何买房,看这个就够了!

来源:米宅北京   发布时间:2019-11-25

1

上一次,在讲到300-400万刚需如何选房时,我们主要讲到了东四环和南三环,很多朋友表示:希望我们多关注一下北边。

300-400万的总价,从大范围来说,可以关注的区域有:天通苑、回龙观、顺义老城区、昌平老城区等等。

但如果细分来看,除了遍地学区房的海淀之外,在每一个板块,如果你仔细找,400万以内的刚需盘还是能找得到的。只不过,这些盘极为分散。如果你的预算正好在这个区间,又想买北城的二手房,建议多去看看市场或者关注一下中介门店的推荐信息。

今天,我们只着眼于大区域。

天通苑,无论从地段和配套来说,其实都还是不错的。只是,由于种种原因,这里成了多年的“价值洼地”。详情请查看之前的文章《地段和配套都没毛病的亚洲第一社区天通苑,为何屡屡跑输大盘》。

目前,天通苑社区均价不足4万,甚至部分户型单价只有两万多,放在整个北京市场来看,这么低的价格都是难以想象的:

价格低,对刚需来说当然是好事,不过需要提醒的是:这是一个大型的经适房社区,建筑质量极差,而且交易过程中会多出大量的税费(网签价的10%),而这些税,是要跟首付一起付清的,这无疑会增加买房者的经济压力。

而且,由于这个税费的存在,将来置换时,对出手会有一定的影响。

2

回龙观,虽然居住环境比黑中介聚集的天通苑要好一些,但作为著名的睡城,这里早期规划了大量的经适房,比如龙锦苑、龙跃苑、龙泽苑、龙腾苑,龙禧苑、风雅园、天露园、云趣园等等,均价在3.5-3.9万之间。大量经适房的存在,直接拉低了区域房价。

熟悉北京房地产市场的朋友都知道,天通苑和回龙观的房价长期处于洼地2016-2017那轮大行情到来时,这两个区域的涨幅只有80%左右,远远跑输大盘。而当行情向下走时,它们的抗跌能力也远不及其他区域。

所以,如果要买这两个板块,要做好心理准备。如今北京房价一直处于阴跌之中,未来两三年,很可能也不会有什么行情,回龙观和天通苑,在萧条的市场大环境下,自然更不必说。如果行情一直不好,你的房子不但会持续贬值,也会影响将来的置换。

虽然,回龙观和天通苑有诸多问题,不过正如上文中所说,这里交通便利、配套齐全,非常适合在中关村、五道口、西二旗、西三旗、望京等核心商圈工作,而资金又不是很充足的刚需群体。

如果真要买这里,笔者认为:回龙观比天通苑要好一些。

和天通苑不同的是,除了大量经适房之外,回龙观还有一些次新的普通商品房小区,其中,品质最好的要数2014年的“首开国风美唐”,目前均价在6万左右。

其余的还有“流星花园”以及“紫金新干线”等。

3

顺义老城区,虽然配套比较齐全,但城貌相对落后,楼盘多以老破小为主,和东三环的潘家园板块有点类似。

▼老城区环境

顺义老破小的价格,一般在3-5万之间,300-400万买下一个小两居完全没问题。不过,顺义教育很弱,以后,没有学区加持的老破小,在市场大环境下,情况非常不乐观,这也是我们之前反复强调过的。

除了老破小之外,顺义主城区也有一些次新盘,推荐如下:

小区

位置

建成年代

单价

万科四季花城

地铁石门站

2006

4.6万

金汉绿港

地铁顺义站

2006-2010

4.1-4.5万

前进花园

地铁石门站

2001-2010

3.5-4.5万

裕龙花园

地铁顺义站

2003

3.8-4.2万

昌平老城区,和顺义老城区类似,楼盘以老破小为主,当然,也有一些品质不错的次新楼盘。

小区

位置

建成年代

单价

蓝郡国际花园

地铁昌平站

2005

4万

清秀园

地铁昌平站

2003

3-5万

金隅嘉和园

昌平东关站

2010

3.9万

昌盛园

昌平东关站

1999-2007

3.1-4.2万

亢山佳园

昌平东关站

2003

3.5万

4

除了二手房之外,有一些性价比高的新盘也颇值得关注。今天,笔者推荐两个自认为还不错的项目。

第一个是最近很火的“万橡悦府”,这个楼盘在朱辛庄,离地铁昌平线“朱辛庄”站只有400米左右。

这里轨道交通很发达,不仅有地铁昌平线、8号线,还有规划中的昌平线南延线,一直到达北三环蓟门桥。

楼盘是限竞房,限价5.4万。项目南侧是万橡华府,东侧是教育用地和配建医疗用地,北侧有一块更大的教育用地,据说是要规划一所九年一贯制的学校。

周边商业配套也挺齐全,目前地铁站东边有已经建成的TBD万科天地,项目自身还配建4万平米的自持商业,建成之后,对周边人流量将形成一定的虹吸效应。

项目总共有12栋楼,都是洋房和小高,主力户型是89平的三居,再小一点的有73平的两居,总价在390万左右。

第二个是“未来金茂府”,它位于昌平未来科学城核心区。

项目分为东西两个地块开发,东边地块挨着绿地公园,距离地铁17号线“未来科技城南”站大概600米左右,规划建设容积率为1.5的低密洋房(7-9层),户型为120-160㎡三四居,限价54187元/㎡。

而西边地块就是给刚需群体量身定做的,案名定为“未来金茂府悦公馆”,以77㎡-97㎡两居、三居的小户型为主,限价51478元/㎡,总价390万起,精装交付。

金茂向来主打科技住宅,其产品口碑向来是不错的。总价400万,完全可以拿得下一个小户型。

5

从央行20日公布的最新一期LPR利率来看,目前首套房利率降低已经是不争的事实,而这对刚需来说,是个实实在在的利好。

在房贷利率下滑的刺激之下,笔者预测,接下来,北京市场的成交量会逐步回升。

准备买房的刚需朋友们,可以着手先看看房了。

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