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张亚东这一年

来源:地产壹线   发布时间:2020-09-10

在空降绿城后的很长一段时间里,张亚东一直在思考:绿城是谁,绿城要成为谁,绿城要怎样成为谁。

最终,他想出了“有特长的优等生”这个答案。

但当时的绿城无货可卖、人效低下、企业战略边缘化,集团上下处于“迷茫困惑期”,除了品质口碑,其他改革都需要全盘推翻。

最终,张亚东还是下了狠心斩断“历史遗留问题”。也因此,绿城这几次的财报,都不太好看——2019年的中报,张亚东自己坦言:“达到了历史低点”;2019年的年报,3年连续计提超过40亿,遭到投资者的抨击质疑。

2020中报,是张亚东上任绿城中国董事会主席一年整的交卷,历史遗留问题依然有,但更明显的,是投资端与销售端的加速。

目标倒逼投资-销售闭环改良

投资决策失误,是绿城此前几度濒临死亡的关键原因。“调整投资体系”也成为绿城2019年的战略重点。

从今年上半年的销售成绩看,去年的投资转化率,大大高于预期。

2020年上半年,绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司)累计录得合同销售金额912亿元,同比增长23%,创绿城自己的历年同期新高。

2019年同期时,绿城的合同销售金额同比下降了1.5%,而在被疫情耽误的2020年上半年,绿城却逆行录得两位数增幅。且同比23%的增速,在TOP20房企里,已可位列到第三,仅次于31%的金茂和24.6%的恒大。

这背后的主要支撑,来自于绿城在2019年时,新增了2057亿元的可售货值,创下了绿城中国新增投资货值历史新高。 按照绿城当时的预计,42%的可售货值将于2020年转化。

往前推到至2018年和2017年,不论从项目数还是货值上,2019之后的绿城在投资端都有明显提速。

今年绿城给自己定下了销售金额与新增货值双2500亿元的目标。从完成度来看,销售端完成率36.48%,而投资端已完成了70.24%,拿地金额位列行业第三。

绿城方面预计上半年的新增货值中,有近25%可于当年内实现销售转化。整个下半年将共计有2700多亿元的可售货值,预计可对应实现1900亿元的合同销售金额。

为此,尽管上半年销售端的完成率不高,但在中报业绩会上,张亚东却对全年2500亿的销售目标表现出来极大信心,称会100%完成目标,形势好的话甚至会有一定的超额。

财务开支增大 利润率低于同类型企业

绿城在报告期内录得毛利61.84亿元,同比增长3.6%;但毛利率较2019年同期的32.0%下降6.1个百分点,为25.9%。

其中物业销售毛利率25.6%,较2019年同期的31.3%下降5.7个百分点。绿城表示,毛利率出现下降主要是因为受限价影响品牌溢价未能充分体现。

但放到TOP20房企阵营看,在几个定位做高端住宅产品的企业里,绿城不论是毛利率还是净利率,都还处于中下水平。在限价与品牌溢价之间,绿城的投资策略仍有待改善。

(部分房企销售毛利率与销售净利率,数据来源:wind)

对此,绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强也在业绩会上表示,这两年绿城已经在拿地方面提高了精准度。预估新拓项目预期净利润合计近180亿元,平均净利率同比提升约3个百分点。

此外,绿城也在通过入局小镇、TOD和老旧小区更新改造等项目,择机寻找更高利润的路径。

但从成本构成来看,绿城利润率表现不佳,并不只是投资上的问题,走高的财务成本和持续的计提,都在吞噬绿城的利润额。

上半年里,绿城的财务费用同比增长了56.37%。 这背后的一个关键原因,在于绿城的密集发债——上半年绿城共完成境内债券公开发行共人民币145.95亿元,同比上涨37.11%。再加上6.26亿元的永续债分派利息开支由去年同期的29.86亿元涨至38.29亿元。

此外,2020上半年,绿城依然计提了3.15亿元的减值亏损。不过,与去年因为呆账而计提不同,今年上半年的计提,主要是政府对莱芜雪野湖风景区规划范围内的建筑进行拆除导致,属于不可预计的客观原因。而加上杭州余杭项目约0.94亿元的减值拨回,最终期内合计计提资产减值约为2.21亿元。

对于存在多年的减值压力,耿忠强表示,未来还会不会出现减值拨备,现在不能下最终的结论,“但是总体来看,可以做出一个判断,绿城拨备的历史项目是越来越少”。

破圈引战投 得钱又得项目

今年上半年,绿城通过收并购方式获取的项目有12个,预计货值738亿元,占报告期内整体新增货值的42%。这12个项目中,有5个来自新湖中宝,总交易价41.02亿元。

“海纳百家”的open心态,是绿城这半年的另一个突出标签。

5月,绿城通过发行3.23亿股股份,引入新湖中宝作为战略投资者兼第三大股东——对价每股9.5港元,合计30.685亿港元,交易完成,新湖中宝占绿城总股份数的12.95%。

而在绿城服务那边,龙湖集团于5月7日,完成绿城服务1.552亿普通股的认购事项,作价每股价格8.38港元,交易金额13.01亿港元,对绿城股份的持股比例升至10%。

从九龙仓,到融创,再到中交、新湖中宝和龙湖,绿城大概是内房企里面最包罗万家的。

对于引入战投的动作,张亚东在业绩会上表示,“绿城现在发展最大的问题或者说要快速发展最大的问题就是原来股本相对较小,怎么样引进更多的战略投资来增强发展后劲是管理层特别关注的一项工作。”

他续指,此次引入新股东,使得绿城融到了钱,释放了发展空间,增强了发展能力。

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