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谁是北京改善王

来源:攸克地产   发布时间:2020-09-10

过去这两年,北京楼市应该是“神户型”出现最为密集的两年,人人都开始死磕产品,以至于今天刚看完一个不错的项目,结果第二天踩盘,感觉又要被超越。

不能说每个项目都创造了有价值的记忆点,但至少,大多数品牌房企都有了很强的产品意识,而行业之间的“正向较量”会推动整个楼市的进化速度,越来越快。这当然是好事,好的项目不单是对市场的尊重,也是对于理想生活方式的最深度解读。

就在前两天,有朋友在后台留言问,如果单纯看产品,有没有最值得推荐的改善类项目,希望能给出一些建议。

这也是引发今天这些思考的起因。不得不承认,过去一两年的时间里,攸克君看到不少好产品,都用各自的设计理念在解决实际生活中存在的痛点,有些在户型上亮点十足,有些则做了很加分的精装细节,但面对任何一个项目,还是会谨慎,毕竟“最 ”怎样怎样的前提是,要对整个市场有全面的认知,通过横向与纵向对比,方能客观定义一个产品的市场站位。

基于此,如果要讨论“最”,那一定是一道综合题,它必须满足所有选项都要在理想分数之上,也就是所说的“均好性”。但仅仅只是均好还不够,它必须要能最大限度的超过行业的均值,这才足以有能力称之为最好或最强。

斟酌再三,我们今天聊聊西五环的熙悦天寰。

从去年12月拿地之后,到今年6月开盘,短短六个月时间,熙悦天寰迅速完成了产品定位以及前期蓄客,而且这其中有将近四个月的时间,都被疫情所困。但最终,6月24日一期开盘当天,便实现了7亿成交,截止8月底,熙悦天寰成交业绩达到18亿,目前也已进入二期楼王产品销售中。

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之所以第一时候想到它,是因为作为一个改善类产品,它靠容积率赢在了起跑线上。

之前我们做过一轮统计,从2016年到2020年,近五年的时间里,北京市成交的住宅地块,容积率为1.1及以下的,每年占比几乎不超过10%,以2017年为例,成交的71宗住宅地块中,1.1容积率及以下的地块,仅有7块,这已经是近几年中,出让最多的一年。

而2020年截止到目前,符合如此低密条件的地块,也只有三宗。

稀缺决定价值,而价值则决定品质。毕竟,1.1的容积率,在北京市场上已不多见,这也不难理解,但凡能遇到一个容积率在1左右的地块,大多数开发企业都会愿意将其打造成别墅产品,毕竟这样的地块条件,实在是太难得。所以当熙悦天寰用1.1的容积率,打造了6-9层的纯洋房产品时,在攸克君的印象中,这也是独一份儿了。

近两年,整个京西的供应并不少, 但如果我们对标周边的大多数项目来看,会发现平均容积率也都在2.5~2.8之间,这也是目前北京普通商品房住宅项目的均值,如此以来,熙悦天寰在地块条件上的天然的优势,不言而喻。

熙悦天寰园区示意图

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比你优秀不可怕,可怕的是比你优秀的人比你还努力。

这句话用在熙悦天寰身上也不过分。之所以能够将其视为“北京改善王”这样一个典型的案例来做分析,我们发现,在低密优势打底的情况下,熙悦天寰从园林到户型、精装细节等各个维度,都丝毫没有减分。

先说户型,这两年,北京不缺神户型,90平米以下的三居在空间尺度的打造上都在做加法,南向三面宽的户型也总能遇见。但在看过熙悦天寰的样板间后会发现,其主力打造的从89平米三居到138平米四居的三个户型,可以说实现了全线神户型。

以89平米的三居为例,整个南向面宽达到了9.6米,这在目前北京在售的同类项产品中,并不多见,北向儿童房的落地窗设计,也大大提高了整个空间居室的舒适度。1:1的进深和面宽比例,则更好的实现了整个全明空间的打造。特别是138平米的四居两厅两卫的产品,整个客厅的面宽达到了6米,而整个南向面宽超过了13米,足够媲美当下很多别墅产品的面宽尺度,客厅东侧书房的设计也具有可变空间,尺度感与空间的实用性做到了极致。

熙悦天寰户型图

如果说容积率和户型是决定一个产品好坏的基石,那精装与园林则是决定品质的加分项。

在整个园林的打造上,熙悦天寰邀请到在国内声誉很高的奥雅团队来进行设计,以奢阔新中式风格为方向,清宫廷画家郎世宁的《雍正十二月行乐图》为蓝本,打造了一个京西礼制文化园林意境。其实近两年,受到整个市场环境的影响,以及限竞房领域的竞争,真正有动力邀请大师团队操刀园林设计的并不多,特别是对于售价已经限定的限竞房产品来说,投入自然也在叠加成本。

但毕竟1.1的容积率是太过优质的地块,熙悦天寰自然也不想浪费这样一个天生的优势。在整个园林设计上,除了整体氛围意境的打造,也融入了well集合社区第六代全龄健康运动系统,从早上5点到晚上9点,各个时间段对应人群的室外活动,都能找到最适合的区域。

也正是基于熙悦天寰这个项目,金茂+保利+首开三大品牌,在此进行了全生命周期居住系统升级的2.0版本,通过“健康高效空间”、“健康便捷服务”、“健康安全科技”的3s系统,以及10大健康技术,赋能了整个项目。值得一提的是,之所以能够被视为改善类产品的头部,熙悦天寰在精装细节上也投入了极大成本,从玄关、厨房、客餐厅、主卧、卫浴以及公区系统,从基本配置到品牌选择以及人性化设计,都做的十分到位。

熙悦天寰样板间实景图

回到开篇讨论的话题,当我们想要找寻“北京改善王”这样一个市场标杆之作时,攸克君选择从以上这些维度来衡量一个项目是否达标,只有说将其每一个“硬件”拆分出来,都足够有说服力与市场上的同类项目做比对时,才足以被视为标杆。当然,如果你觉得还有其他可以被视为的标准,也欢迎一起留言探讨。

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